2014: Cuộc chiến giữa nhà cùng đọc lại ở tầng lớp và thương mại

Ông Nguyễn Hữu Cường phát biểu tại hội thảo bất động sản do Đại học Ngoại thương tổ chức.  Thị trường năm 2014 sẽ rất thú   - Phân khúc nhà ở tầng lớp luôn được đánh giá dư cầu, tuy nhiên mức giá ngày nay của phân khúc này, làng nhàng 10 triệu đồng/m2, được cho là vẫn cao, chênh không nhiều so với đất thổ cư khu vực phụ cận. Ông dòm thế nào về việc này?  So sánh này thì chưa hẳn. Đất nền thổ cư có sổ đỏ luôn cao. Còn mức giá nhà ở xã hội nhàng nhàng 10 triệu đồng/m2 chưa thể nói là đắt hay rẻ. Giá do thị trường ưng. Nếu anh đưa ra giá không bán được thì anh phải giảm giá. Khi anh giảm giá mà nhiều người mua lại điều chỉnh giá tăng lên. Vị trí của bất động sản rất quan trọng, đặc biệt khả năng tài chính của nhà đầu tư, rồi thiết kế, trang thiết bị. Nếu là trang thiết bị, thiết kế nước ngoài, cùng là phân khúc nhà thương mại dưới 15 triệu đồng/m2, thì cố nhiên đơn vị nào thẳng cánh dùng được hàm lượng chất xám đẳng cấp cao, các tinh túy về bất động sản trên thế giới thì bán hết hàng là chắc rồi. Trái lại, nếu chỉ dùng hà tiện hàm lượng chất xám không cao như chúng ta thấy nhiều sản phẩm trong nước, về kiểu dáng, chất lượng và sự tiện dụng còn rất xa so với các nước xung quanh, sẽ khác. Nếu so sánh, chỉ có nhà ở tầng lớp và nhà ở thương mại giá rẻ đều được hưởng lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ. Những dự án nhà ở từng lớp mà chủ đầu tư không tận dụng được lợi thế về tương trợ tài chính từ quốc gia sẽ khó cạnh tranh được với phân khúc nhà ở thương mại theo tiêu chuẩn diện tích dưới 70 m2 với giá dưới 15triệu đồng/m2.  - Xin ông nói cụ thể hơn…  Khó khăn của nhà ở tầng lớp là hạn chế trong giao tiếp. Theo quy định trước đây, nhà ở tầng lớp trong vòng 10 năm không được giao tiếp, theo quy định hiện nay là 5 năm. Trong khi đó, nhà thương nghiệp giá rẻ mua bán ngay được, tính linh hoạt trong thanh khoản rất quyến rũ. Bởi vậy, năm 2014 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh ác liệt của các chủ đầu tư giữa phân khúc nhà ở xã hội với nhau và giữa phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương nghiệp giá rẻ, mà dĩ nhiên, nếu không chuyên nghiệp, không đẹp, không rẻ sẽ không bán được hàng.  - Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản năm 2013 chưa đến đáy và giá còn xuống nữa vào năm 2014. Cá nhân ông nhận định thế nào?  Nhận định chỉ là nhận định. Thực tại năm 2013 cho thấy không thể nói được rằng thị trường bất động sản đã chạm đáy. Đáy là gì? Rất khó để mường tưởng ra một cột mốc về thang giá cả vì thị trường bất động sản cũng giống như các hàng hóa khác, việc thuận mua vừa bán cũng như cách thức bán hàng của chủ đầu tư rất uyển chuyển, không có một mốc nhất quyết nào để chỉ ra là đáy cả. Tôi cho rằng thị trường 2014 tiếp phát triển ở phân khúc chung cư thương nghiệp bình dân để tiếp cận với sự hỗ trợ của các chính sách về tài chính, thuế, gói hỗ trợ 30.000 tỷ… Đó là phân khúc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng với diện tích dưới 70 m2. Đối với những dự án mà chủ đầu tư không có tiền để đầu tư tiếp, đang có một làn sóng chuyển từ phân khúc cao cấp sang nhà ở từng lớp để hưởng các cơ chế chính sách vay tiền với lãi suất thấp của nhà nước cũng như các chính sách ưu đãi về cơ sở hạ tầng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, đặc biệt là lãi suất ưu đãi trong gói 30.000 tỷ.  - Bàn riêng về gói 30.000 tỷ, có người kỳ vọng đây là giải pháp cứu thị trường bất động sản, có người thì cho là gói này đã thất bại rồi. Quan điểm của cá nhân chủ nghĩa ông ra sao?  Mỗi người nhìn chính sách với phân khúc, chiến lược kinh dinh của mình với lăng kính khác nhau. Nhìn chung, ở một nền kinh tế, khi chính phủ bơm tiền để tương trợ các khuyết thiếu của thị trường đó, hẳn nhiên các cộng đồng doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực đó có lợi, khách hàng cũng có lợi trong việc việc được hỗ trợ về tài chính, cấu thành đầu vào giảm lãi suất. Gói 30.000 tỷ với chiến lược phát triển kinh doanh nhà ở dài hạn tới năm 2020 mà Thủ tướng Chính phủ đã chuẩn y. 2013 mới là năm bắt đầu thực hành quyết nghị 02 để triển khai gói 30.000 tỷ trong chiến lược nhà ở nhà nước dài hạn chứ ko chỉ trong năm 2013.  - Tuy nhiên, vấn đề tiếp cận của người dân đối với gói 30.000 tỷ khá khó khăn...  Đó là chuyện thông thường. Khi một cơ chế chính sách tác động đến nếp tiêu dùng, chiến lược kinh dinh của các chủ đầu tư, phản ứng tạm ngừng hoạt động kinh dinh của doanh nghiệp cũng như cộng đồng khách hàng là thường ngày. Hơn nữa, những dự án nhà ở thương mại để chuyển sang nhà ở từng lớp bức phải thiết kế lại, thẩm định lại các quy trình rà soát theo quy định của cơ quan nhà nước gồm giám định phòng cháy chữa cháy, an toàn bay, chất lượng an toàn xây dựng, đảm bảo các tiểu chuẩn về xây dựng thành phố can dự đến quy hoạch kiến trúc cảnh quan môi trường… Một dự án thương mại chuyển sang nhà ở xã hội về mặt thủ tục phải theo lớp lang như vậy, nên chi chẳng thể nôn nóng trong việc ngay tức thì có nhà ở xã hội. Để có sản phẩm nhà ở việc trước tiên phải hoàn thiện cơ sở pháp lý, rồi mới được cấp phép xây dựng, rồi cả quá trình xây dựng rồi mới có nhà ở. Đấy là cả một lộ trình. Chẳng thể ngay trong năm trước nhất như một phép màu đã có nhà ở để bán cho mọi người như kỳ vọng. Còn việc để chậm giải ngân gói 30.000 tỷ có lý do khách quan và chủ quan. Lý     Quảng cáo     Trung tâm đào tạo đồ họa và tư duy kiến trúc Raun Studio được thành lập và gây dựng vào cuối năm 2011 dựa trên sự cố vấn của các chuyên gia, kiến trúc sư và giảng viên tại các trường ĐH lớn cùng sự nỗ lực của các cán bộ đội ngũ nhân viên trẻ nhiệt huyết. Tính đến nay, trung tâm đã đào tạo thành công nhiều học viên xuất sắc và đạt thành tích cao trong học các cuộc thi thiết kế. Hiện nay lĩnh vực đào tạo tại công ty bao gồm: Chuyên đào tạo: -Hoc thiet ke do hoacác bộ môn autocad, photoshop,3ds max, revit architecture....; -Đồ họa kiến trúc và kĩ thuật diễn họa máy; -Tư duy kiến trúc: các lớp học bổ trợ kĩ năng mềm, kĩ năng sáng tác thiết kế; -Trải nghiệm kiến trúc thông qua các công trình kiến trúc thực tế. Do chủ quan từ việc thắt chặt quá của hệ thống ngân hàng, sự thận trọng quá trong hoạt động kinh dinh tiền tệ của hệ thống nhà băng tài chính – yêu cầu bắt buộc của hệ thống ngân hàng, sự rụt rè, phòng ngự của các cơ quan địa phương khi xác nhận cho người mua nhà cũng phải mất thời kì dài, rồi công nhận công chứng khi công nhận tài sản hình thành trong tương lai cũng chưa có các chính sách tháo gỡ cho người dân. Những vướng mắc về cơ chế chính sách, các cơ quan ban ngành cũng có vấn đề, để giải quyết chẳng thể một sớm một chiều.  - Thị trường nhà ở năm 2014 với đòn bẩy chính sách là gói 30.000 tỷ sẽ thế nào?  Hy vọng là sang năm 2014, việc phê duyệt những dự án trong 2013 xin duyệt y, chuyển đổi, đáp ứng được điều kiện của nhà nước cho phép triển khai các dự án nhà ở tầng lớp. Lúc đó, người dân sẽ được lợi. Lúc đó, sự cạnh tranh của các chủ đầu tư xây dựng phân khúc nhà ở tầng lớp và nhà ở thương nghiệp sẽ là cuộc cạnh tranh ác liệt về thiết kế, môi trường cảnh quan, về cơ cấu căn hộ, trang thiết bị, chất lượng, dịch vụ, đặc biệt về cơ cấu giá. Năm 2014 sẽ là một bức tranh đa dạng, thích, hứa cho người dân nhiều sản phẩm để chọn lựa.  Sắp thực hiện hàng-đổi-hàng trong bất động sản   - Tôi có nghe ông nói về việc “hàng đổi hàng” trong bất động sản...  Hàng đổi hàng hiện đang là đề tài mà Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chịu nghĩa vụ nghiên cứu để tác động tới doanh nghiệp như một hướng để giải thoát. Thí dụ, những sản phẩm bất động sản khó khăn như một mảnh đất không có tiền để đầu tư thì có thể công ty sinh sản thép, xi măng, kính, thạch cao, nguyên liệu xây dựng góp vốn bằng giá trị thẩm định, khi hoàn chỉnh sẽ chia lại bằng căn hộ. Một Ví dụ khác nữa là, đất ở Long Biên, rộng rãi, không bán được lại muốn sở hữu một vài căn chung cư trong nội thành. Những người có năm bảy căn chung cư trong nội ô lại thích một mảnh đất đẹp trong Long Biên. Nhu cầu ấy sẽ tìm đến nhau và đổi cho nhau. Hoặc như đất ở Hà Nội không bán được, hoặc dư mà muốn đất nhà ở Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha Trang mà trong Sài Gòn, Vũng Tàu, Nha trang lại thích đất ở Hà Nội thì người ta đổi cho nhau chuẩn y một tổ chức thẩm định giá của hai đầu, sau đó xác định một giá thỏa thuận rồi xúc tiến, thương thảo. Còn thương thuyết được hay không là câu chuyện của doanh nghiệp, phụ thuộc vào nhu cầu. Nhưng cái điều chỉnh sản phẩm của mình, mong muốn phóng thích hàng tồn kho của mình thì doanh nghiệp nào cũng mong muốn. Những doanh nghiệp có thể sản xuất sản phẩm A mà không bán được lại có thể hoán vị được sản phẩm B, ví như 2 lô đất ở Hòa Bình có cơ sở hạ tầng rồi, nhà cửa rồi có thể đổi tương ứng với 10 ô tô. Nếu đất để đấy năm này qua năm khác, sẽ không có một ô tô nào cả. Nếu đổi sang 10 ô tô họ có thể chuyển cho mỗi nhà thầu 1 ô tô, và bản thân người ta có ô tô để đi, hoặc người ta dùng ô tô để thế chấp nhà băng. Đây là đề tài mà CLB đang nghiên cứu vì còn liên hệ đến luật pháp và cần nhiều cơ quan ban ngành tương trợ.  - Vậy ông dự kiến là khi nào đề tài sẽ được thực hiện?  Hy vọng trong quý 1- 2 năm 2014 sẽ thực hiện.  - Xin cảm ơn ông!